Immobiliendaten übernehmen
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Was ist Kapitalanlage-Analyse?
Die Kapitalanlage-Analyse bewertet die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Immobilienkaufs zur Vermietung. Sie berücksichtigt Mieteinnahmen, Betriebskosten, Finanzierungsaufwand und steuerliche Auswirkungen, um Cashflow und Rendite zu ermitteln. In Deutschland bieten Mietimmobilien besondere Steuervorteile durch die Absetzung für Abnutzung (AfA), die Mieteinnahmen und sogar andere steuerpflichtige Einkünfte ausgleichen kann.
Wichtige Investitionskennzahlen
Bruttomietrendite
Die einfachste Renditekennzahl: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Ein schnelles Vergleichsinstrument, ignoriert aber alle Kosten und Finanzierung. Typische deutsche Marktrenditen liegen bei 3-6%.
Nettorendite (Cap Rate)
Nettobetriebsergebnis (NOI) geteilt durch Kaufpreis. Zeigt die Rendite nach Betriebskosten, aber vor Finanzierung. Nützlicher zum Vergleich von Immobilien als die Bruttomietrendite.
Eigenkapitalrendite
Jährlicher Cashflow geteilt durch das insgesamt investierte Eigenkapital (Anzahlung + Nebenkosten). Die relevanteste Kennzahl für Anleger mit Fremdfinanzierung, da sie die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Geld misst.
Deutsche Steueraspekte
Abschreibung (AfA)
Gebäude werden über 50 Jahre abgeschrieben (2% jährlich für Gebäude nach 1924). Dieser nicht zahlungswirksame Aufwand mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne den Cashflow zu beeinflussen. Nur der Gebäudeanteil (nicht der Grundstücksanteil) kann abgeschrieben werden.
Abzugsfähige Ausgaben
Alle Betriebskosten, Hypothekenzinsen und AfA sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Übersteigen die Abzüge die Mieteinnahmen, kann der Verlust mit anderen Einkünften verrechnet werden (negative Einkünfte).
Wichtige Formeln
Bruttomietrendite = (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100NOI = Effektive Miete − BetriebskostenCashflow = NOI − Hypothekenzahlung − SteuerAfA = (Kaufpreis × Gebäudeanteil %) ÷ 50 JahreEKR = Cashflow ÷ Investiertes Eigenkapital × 100Wichtige Hinweise
- • Vergangene Renditen garantieren keine zukünftige Performance. Immobilienwerte und Mieten können sinken.
- • Leerstand, Mietausfälle und Problemieter können die Rendite erheblich beeinträchtigen.
- • Unerwartete Reparaturen und Instandhaltung können das Budget überschreiten.