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Qu'est-ce qu'un Bausparvertrag ?
Un Bausparvertrag (contrat d'épargne logement) est un système allemand d'épargne et de prêt qui combine un compte d'épargne avec un prêt immobilier à taux garanti. Il est proposé par les Bausparkassen (caisses d'épargne logement) et est couramment utilisé pour le financement immobilier, les rénovations ou comme assurance contre les hausses futures des taux d'intérêt.
Les deux phases
1. Phase d'épargne (Ansparphase)
Vous épargnez mensuellement jusqu'à atteindre le seuil minimum d'épargne (généralement 40-50% du montant cible). Les intérêts sont perçus sur l'épargne mais les taux sont généralement bas (0,1-1%). Les frais d'attribution sont déduits de vos versements.
2. Phase de prêt (Darlehensphase)
Une fois l'attribution effectuée (Zuteilung), vous recevez un prêt pour le montant restant à un taux d'intérêt garanti. Ce taux a été fixé lors de la signature du contrat et ne changera pas, quelles que soient les conditions du marché. Le prêt doit être remboursé sur une période fixe.
Formules clés
Frais = Montant cible × % de fraisRequis = Montant cible × % d'épargne min.Solde = Précédent + Versement + IntérêtsPrêt = Montant cible − Épargne à l'attributionMensualité = Prêt × (Intérêts + Remboursement) ÷ 12Taux = (Coût total / Montant cible)^(1/Années) − 1Kombidarlehen (Financement combiné)
Un Kombidarlehen combine un prêt bancaire avec un contrat d'épargne logement pour des besoins de financement plus importants. Au lieu d'attendre d'avoir épargné le montant minimum complet, vous contractez immédiatement un prêt bancaire tout en épargnant simultanément dans votre contrat d'épargne logement. Une fois l'attribution de l'épargne logement effectuée, celle-ci rembourse le prêt bancaire.
Phase 1 : Intérêts seuls + Épargne
Vous ne payez que les intérêts du prêt bancaire (pas de remboursement du capital) tout en effectuant des versements réguliers sur votre contrat d'épargne logement. Cela maintient les mensualités plus basses pendant la phase d'épargne.
Phase 2 : Remboursement du prêt bancaire
Lorsque votre contrat d'épargne logement atteint l'attribution (Zuteilung), l'épargne accumulée plus le prêt épargne logement sont utilisés pour rembourser intégralement le prêt bancaire.
Phase 3 : Remboursement du prêt épargne logement
Le prêt bancaire étant soldé, vous ne remboursez plus que le prêt épargne logement à son taux fixe garanti. La mensualité diminue généralement au cours de cette phase.
Avantages clés
- Accès immédiat au financement complet, sans attendre l'attribution de l'épargne logement
- Sécurité des taux d'intérêt : Le taux du prêt épargne logement est fixé à la signature du contrat, vous protégeant contre les hausses futures des taux
- Coût total potentiellement inférieur par rapport à un prêt bancaire classique, surtout si les taux du marché augmentent