Glosario hipotecario

La comisión inicial que se cobra al abrir un Bausparvertrag, normalmente el 1-1,6% del Bausparsumme. Coste único en la firma del contrato.

Deducción fiscal por depreciación para propiedades de alquiler. 2% de depreciación anual sobre el valor del edificio (no del terreno) para propiedades construidas después de 1924, o 2,5% para edificios más antiguos.

La tasa de amortización inicial al comienzo del préstamo. A medida que reduce el saldo, la tasa de amortización efectiva aumenta porque una mayor parte de cada cuota se destina al capital.

Una hipoteca de cuota fija donde el pago mensual permanece constante, pero la proporción de interés frente al principal cambia con el tiempo. Los primeros pagos son mayoritariamente intereses; los pagos posteriores son mayoritariamente amortización del principal.

La financiación de continuación necesaria cuando finaliza su período de tipo de interés fijo. Refinanciará la Restschuld (deuda restante) a los tipos de mercado vigentes en ese momento.

La parte del préstamo de un Bausparvertrag, disponible después del Zuteilung al tipo de interés garantizado fijado cuando firmaste el contrato.

El saldo de ahorro acumulado en tu Bausparvertrag, que genera intereses (normalmente 0,1-1%) durante la fase de ahorro.

El importe objetivo del contrato de un Bausparvertrag, dividido entre tus ahorros (40-50%) y la parte del préstamo (50-60%).

Un contrato de ahorro para la vivienda que combina un plan de ahorro con un préstamo garantizado a bajo interés. Ahorras durante 7-10 años, luego recibes un préstamo a un tipo fijo establecido cuando firmaste.

Una comisión de tramitación o apertura cobrada por algunos bancos. Debe incluirse en el cálculo del Effektivzins.

La relación préstamo-valor (LTV) máxima que un banco prestará. Normalmente el 60-80% del Beleihungswert, con mejores tipos para LTV más bajos.

El valor de tasación de una propiedad según el banco, normalmente el 80-90% del valor de mercado. Los bancos utilizan esta estimación conservadora para limitar su riesgo.

Intereses de disponibilidad o compromiso cobrados por los bancos si no dispone del préstamo dentro de un período especificado (normalmente 3-12 meses después de la aprobación). Generalmente el 0,25% mensual.

Una garantía o aval donde alguien (normalmente un familiar) cofirma para asegurar tu préstamo si tienes ingresos o garantías insuficientes.

El importe total del préstamo obtenido del banco. Es el principal que debe devolverse más los intereses durante el plazo del préstamo.

El tipo de interés del préstamo para el Bauspardarlehen, fijado en la firma del contrato. Los contratos históricos pueden tener tipos muy bajos (1-2%).

Un descuento o comisión inicial que reduce el importe del préstamo que recibes a cambio de un tipo de interés más bajo. Efectivamente son intereses prepagados.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) que incluye todas las comisiones y la capitalización, proporcionándole el coste real del préstamo. La ley exige su divulgación para facilitar la comparación.

Tu aportación propia para recibir los subsidios máximos de Riester, al menos el 4% de los ingresos brutos del año anterior menos los subsidios.

Tu capital propio o entrada – el efectivo que aportas a la compra. Lo típico es un mínimo del 10-20%, más lo suficiente para cubrir los Nebenkosten. Más capital = mejores tipos.

Impuesto sobre la renta alemán con tipos progresivos del 14% al 45%. Los ingresos por alquiler se suman a sus otros ingresos y se gravan a su tipo marginal.

Renovación energética de edificios existentes: mejora del aislamiento, ventanas, sistemas de calefacción para reducir el consumo de energía y calificar para el apoyo del KfW.

Estándares de eficiencia energética para programas KfW, medidos en niveles de Effizienzhaus (40, 55, 70, etc.). Números más bajos = mejor eficiencia = más subvenciones.

Un préstamo a futuro que fija el tipo de interés actual para una hipoteca que comenzará hasta 5 años después. Útil cuando su período fijo actual está terminando y desea asegurar los tipos actuales.

Su tipo impositivo marginal: el tipo aplicado a su próximo euro de ingresos. Importante para calcular el beneficio fiscal real de las deducciones por alquiler.

Tasas del registro de la propiedad por inscribir la transmisión y la carga hipotecaria (Grundschuld). Normalmente alrededor del 0,5% del precio de compra.

Impuesto de transmisiones patrimoniales pagado al estado al comprar un inmueble. Las tasas varían según el Bundesland desde el 3,5% (Baviera, Sajonia) hasta el 6,5% (Brandeburgo, NRW).

Una carga territorial registrada sobre tu propiedad como garantía de la hipoteca. A diferencia de una Hypothek, no está automáticamente vinculada al importe del préstamo y puede reutilizarse para futuros préstamos.

El subsidio gubernamental anual básico para Wohn-Riester, actualmente 175 € por persona si aportas al menos el 4% de tus ingresos.

El tipo de interés de ahorro que genera tu Bausparguthaben durante la fase de ahorro. Normalmente bajo (0,1-1%) pero proporciona estabilidad.

Un gravamen hipotecario directamente vinculado al importe del préstamo. Menos utilizado que el Grundschuld porque no puede reutilizarse para préstamos adicionales.

El precio de compra de la propiedad antes de los gastos de cierre. Esta es la cantidad base para calcular los Nebenkosten y determinar tu necesidad de financiación.

Programa de Propiedad de Vivienda que proporciona hasta 100.000 € para la compra o construcción de vivienda residencial ocupada por el propietario, con tipos de interés atractivos.

Programa de Combinación Bauspar que proporciona hasta 50.000 € para complementar un préstamo Bauspar para la propiedad de vivienda.

Programa de Nueva Construcción Respetuosa con el Clima que ofrece hasta 150.000 € en préstamos subvencionados para edificios nuevos energéticamente eficientes que cumplan los estándares de certificación QNG.

Programa de Renovación Energéticamente Eficiente con hasta 60.000 € por unidad para medidas individuales (ventanas, aislamiento, calefacción) que mejoren la eficiencia energética.

Préstamos respaldados por el gobierno del KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) que ofrecen tipos por debajo del mercado y/o subvenciones de amortización para construcción y renovación energéticamente eficiente.

La bonificación por hijo para Wohn-Riester, 300 € por hijo (nacido después de 2008) o 185 € por hijo (nacido antes de 2008) al año.

Impuesto eclesiástico del 8% (Baviera, Baden-Wurtemberg) o 9% (otros estados federados) de su impuesto sobre la renta, si está registrado como miembro de una iglesia recaudadora de impuestos.

La duración total hasta que el préstamo esté completamente amortizado. No debe confundirse con Zinsbindung (período de tipo de interés fijo), que normalmente es más corto.

Seguro de vida que puede utilizarse como garantía para una hipoteca o para cancelar el préstamo al vencimiento (modelo Tilgungsaussetzung).

Comisión del agente inmobiliario. Desde 2020, los vendedores deben pagar al menos la mitad de la comisión cuando venden a compradores particulares. Normalmente entre el 3-6% en total.

Ingresos por alquiler de arrendamiento de propiedades, sujetos al impuesto sobre la renta después de deducir los Werbungskosten.

Financiación mixta que combina un préstamo bancario regular con préstamos subvencionados del KfW. El tipo medio ponderado (Mischzins) suele estar significativamente por debajo de los tipos de mercado.

El pago mensual fijo que realizas al banco, compuesto por las partes de intereses y amortización del principal.

Tributación diferida de los beneficios de Wohn-Riester: ahorras impuestos ahora pero pagas impuestos sobre el saldo del Wohnförderkonto en la jubilación.

Gastos de cierre o costes accesorios al comprar una propiedad en Alemania. Normalmente entre el 10-15% del precio de compra, incluyendo impuesto de transmisión, gastos notariales y comisión del agente.

Gastos notariales por gestionar la compra de la propiedad y el registro de la hipoteca. Obligatorios por ley en Alemania, normalmente alrededor del 1,5-2% del precio de compra.

Compensación de pérdidas fiscales que permite compensar las pérdidas por alquiler con otros ingresos (ingresos laborales) en el mismo año o en años futuros.

Un tipo de referencia utilizado como base para préstamos a tipo variable, como el EURIBOR. Cuando el tipo de referencia cambia, el tipo de su préstamo cambia en consecuencia.

La deuda restante al final del período de tipo de interés fijo. Es el importe que deberá refinanciar o liquidar cuando finalice el plazo actual de su hipoteca.

Gastos por intereses de la hipoteca de tu propiedad de alquiler, totalmente deducibles de los ingresos por alquiler como Werbungskosten.

Un recargo del 5,5% sobre el impuesto sobre la renta, eliminado en gran parte para la mayoría de los contribuyentes desde 2021, pero que aún se aplica a las rentas altas.

El tipo de interés nominal o base aplicado por el banco, sin incluir comisiones ni efectos de capitalización. Siempre es inferior al Effektivzins (TAE).

Pagos especiales o adicionales más allá de su cuota mensual regular. La mayoría de las hipotecas alemanas permiten un 5-10% anual de Sondertilgung sin penalizaciones por amortización anticipada.

La fase de ahorro de un Bausparvertrag en la que acumulas tu importe mínimo de ahorro (normalmente el 40-50% del Bausparsumme) para poder optar al préstamo.

La parte de amortización de su cuota mensual que reduce el capital pendiente. En las hipotecas alemanas, usted elige una tasa de amortización inicial (normalmente 2-3%).

Una hipoteca con amortización diferida donde solo paga intereses durante el plazo del préstamo, con el capital amortizado al vencimiento (a menudo mediante un seguro de vida o inversión).

Un préstamo con pagos de principal constantes y pagos totales decrecientes a lo largo del tiempo. A diferencia del Annuitätendarlehen, los pagos disminuyen porque la parte de intereses se reduce a medida que el saldo pendiente baja.

El cuadro de amortización que muestra cómo cada cuota se divide entre intereses y capital a lo largo de la vida del préstamo.

La tasa de amortización expresada como porcentaje del importe original del préstamo. Tasas más altas significan una liquidación más rápida pero cuotas mensuales más elevadas.

Una subvención de amortización del KfW que reduce el saldo de su préstamo: esencialmente dinero gratis si cumple los requisitos del programa.

Reestructuración de deuda o refinanciación con otro prestamista, a menudo para obtener mejores condiciones. Puede incurrir en Vorfälligkeitsentschädigung (penalización por pago anticipado).

Alquiler o arrendamiento de propiedades a inquilinos. Los ingresos por alquiler (Mieteinnahmen) menos los gastos deducibles (Werbungskosten) equivalen al beneficio imponible por alquiler.

Aportaciones del empleador para la formación de capital que pueden invertirse en un Bausparvertrag. Hasta 40 €/mes con posible bonificación gubernamental adicional.

Una hipoteca de amortización total donde el préstamo se paga completamente dentro del período de tipo de interés fijo, dejando cero Restschuld (deuda restante). Requiere cuotas mensuales más altas pero proporciona seguridad.

Penalización por pago anticipado cobrada si cancelas tu hipoteca antes de tiempo o refinancias antes de que termine el período fijo. Compensa al banco por los intereses perdidos.

Gastos deducibles que pueden compensar los ingresos por alquiler, incluyendo intereses hipotecarios, mantenimiento, seguros, administración de la propiedad y depreciación (AfA).

Un programa de subsidio para la vivienda que permite utilizar los ahorros de la pensión Riester para la compra de vivienda o la amortización de hipotecas, con bonificaciones gubernamentales y beneficios fiscales.

Una cuenta teórica que registra el uso del Wohn-Riester para la tributación diferida. El saldo crece un 2% anualmente y se grava en la jubilación.

Una bonificación gubernamental para la vivienda destinada a ahorradores de Bauspar que cumplan los límites de ingresos. Hasta un 10% de bonificación sobre ahorros de hasta 700 €/año (soltero) o 1.400 € (casado).

El período de tipo de interés fijo durante el cual su tipo está bloqueado. Cuando este período finaliza, deberá refinanciar a los tipos de mercado vigentes (Anschlussfinanzierung).

El tipo de interés aplicado a su préstamo, expresado como porcentaje anual. Puede referirse al Sollzins (tipo nominal) o al Effektivzins (TAE) según el contexto.

Una estructura de tipo de interés escalonado donde el tipo cambia en intervalos predeterminados. Menos común que los tipos fijos en las hipotecas alemanas.

El momento de asignación o vencimiento en el que tu Bausparvertrag se vuelve elegible para la parte del préstamo, tras cumplir los requisitos de ahorro mínimo y período de espera.