Glossaire hypothécaire

Les frais initiaux facturés lors de l'ouverture d'un Bausparvertrag, généralement 1-1,6 % de la Bausparsumme. Coût unique à la signature du contrat.

Déduction fiscale pour amortissement des biens locatifs. Amortissement annuel de 2% sur la valeur du bâtiment (hors terrain) pour les propriétés construites après 1924, ou 2,5% pour les bâtiments plus anciens.

Le taux de remboursement initial au début du prêt. À mesure que vous remboursez le solde, le taux de remboursement effectif augmente car une plus grande part de chaque mensualité est consacrée au capital.

Un prêt hypothécaire à mensualités fixes où le paiement mensuel reste constant, mais la proportion d'intérêts par rapport au capital évolue dans le temps. Les premiers paiements sont principalement des intérêts ; les paiements ultérieurs sont principalement du remboursement de capital.

Le refinancement nécessaire lorsque votre période de taux fixe prend fin. Vous refinancerez le Restschuld aux taux du marché en vigueur à ce moment-là.

La partie prêt d'un Bausparvertrag, disponible après la Zuteilung au taux d'intérêt garanti fixé lors de la signature du contrat.

Le solde d'épargne accumulé dans votre Bausparvertrag, produisant des intérêts (généralement 0,1-1 %) pendant la phase d'épargne.

Le montant cible d'un Bausparvertrag, réparti entre votre épargne (40-50 %) et la part de prêt (50-60 %).

Un contrat d'épargne-logement combinant un plan d'épargne avec un prêt garanti à taux bas. Vous épargnez pendant 7-10 ans, puis recevez un prêt à un taux fixe bloqué lors de la signature.

Frais de traitement ou de dossier facturés par certaines banques. Doivent être inclus dans le calcul de l'Effektivzins.

Le ratio prêt/valeur (LTV) maximal qu'une banque accordera. Généralement 60-80 % du Beleihungswert, avec de meilleurs taux pour un LTV plus bas.

La valeur de prêt d'un bien telle qu'évaluée par la banque, généralement 80-90 % de la valeur de marché. Les banques utilisent cette estimation prudente pour limiter leur risque.

Intérêts de mise à disposition ou d'engagement facturés par les banques si vous ne débloquiez pas le prêt dans un délai spécifié (généralement 3 à 12 mois après l'approbation). Habituellement 0,25 % par mois.

Une garantie ou caution où quelqu'un (généralement un membre de la famille) se porte garant pour garantir votre prêt si vous avez des revenus ou des garanties insuffisants.

Dépenses déductibles pouvant être imputées sur les revenus locatifs, incluant les intérêts d'emprunt, l'entretien, l'assurance, la gestion immobilière et l'amortissement (AfA).

Un compte notionnel qui enregistre l'utilisation du Wohn-Riester pour l'imposition différée. Le solde croît de 2 % par an et est imposé à la retraite.

Votre propre contribution pour recevoir les subventions Riester maximales, soit au moins 4 % de votre revenu brut de l'année précédente moins les subventions.

Le montant total du prêt emprunté auprès de la banque. Il s'agit du capital qui doit être remboursé avec les intérêts sur la durée du prêt.

Le taux d'intérêt du prêt pour le Bauspardarlehen, fixé à la signature du contrat. Les contrats historiques peuvent avoir des taux très bas (1-2 %).

Une décote ou frais initial qui réduit le montant du prêt que vous recevez en échange d'un taux d'intérêt plus bas. Effectivement des intérêts prépayés.

Le taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut tous les frais et la capitalisation, vous donnant le coût réel du prêt. La loi exige sa divulgation pour permettre la comparaison des offres.

Vos fonds propres ou apport personnel – l'argent que vous apportez à l'achat. Un minimum de 10-20 % est typique, plus de quoi couvrir les Nebenkosten. Plus d'apport = meilleurs taux.

Impôt sur le revenu allemand avec des taux progressifs de 14 % à 45 %. Les revenus locatifs s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal.

Rénovation énergétique des bâtiments existants – amélioration de l'isolation, des fenêtres, des systèmes de chauffage pour réduire la consommation d'énergie et bénéficier du soutien de la KfW.

Normes d'efficacité énergétique pour les programmes KfW, mesurées en niveaux Effizienzhaus (40, 55, 70, etc.). Plus le chiffre est bas = meilleure efficacité = plus de subventions.

Un prêt à terme qui bloque le taux d'intérêt actuel pour un prêt hypothécaire commençant jusqu'à 5 ans dans le futur. Utile lorsque votre période de taux fixe actuelle se termine et que vous souhaitez sécuriser les taux actuels.

Votre taux marginal d'imposition – le taux appliqué à votre prochain euro de revenu. Important pour calculer l'avantage fiscal réel des déductions locatives.

Frais de registre foncier pour l'inscription du transfert de propriété et de la charge foncière (Grundschuld). Généralement autour de 0,5 % du prix d'achat.

Droits de mutation immobilière versés à l'État lors de l'achat d'un bien immobilier. Les taux varient selon le Bundesland de 3,5 % (Bavière, Saxe) à 6,5 % (Brandebourg, NRW).

Une charge foncière inscrite sur votre propriété en garantie du prêt immobilier. Contrairement à une Hypothek, elle n'est pas automatiquement liée au montant du prêt et peut être réutilisée pour des emprunts futurs.

La subvention gouvernementale annuelle de base pour le Wohn-Riester, actuellement de 175 € par personne si vous cotisez au moins 4 % de vos revenus.

Le taux d'intérêt épargne perçu sur votre Bausparguthaben pendant la phase d'épargne. Généralement faible (0,1-1 %) mais offre une stabilité.

Une hypothèque directement liée au montant du prêt. Moins couramment utilisée que la Grundschuld car elle ne peut pas être réutilisée pour des emprunts supplémentaires.

Imposition différée des avantages Wohn-Riester – vous économisez des impôts maintenant mais payez des impôts sur le solde du compte d'aide au logement à la retraite.

Charges d'intérêts sur votre prêt immobilier locatif, entièrement déductibles des revenus locatifs en tant que Werbungskosten.

Le prix d'achat du bien avant les frais annexes. C'est le montant de base pour calculer les Nebenkosten et déterminer votre besoin de financement.

Programme d'accession à la propriété offrant jusqu'à 100 000 € pour l'achat ou la construction d'une résidence principale, avec des taux d'intérêt attractifs.

Programme combiné Bauspar offrant jusqu'à 50 000 € pour compléter un prêt Bauspar pour l'accession à la propriété.

Programme de construction neuve respectueuse du climat offrant jusqu'à 150 000 € de prêts subventionnés pour les bâtiments neufs écoénergétiques répondant aux normes de certification QNG.

Programme de rénovation écoénergétique avec jusqu'à 60 000 € par unité pour des mesures individuelles (fenêtres, isolation, chauffage) améliorant l'efficacité énergétique.

Prêts garantis par l'État de la KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) offrant des taux inférieurs au marché et/ou des subventions de remboursement pour la construction et la rénovation écoénergétiques.

La prime pour enfant du Wohn-Riester, 300 € par enfant (né après 2008) ou 185 € par enfant (né avant 2008) par an.

Impôt ecclésiastique de 8 % (Bavière, Bade-Wurtemberg) ou 9 % (autres Länder) de votre impôt sur le revenu, si vous êtes membre inscrit d'une église collectant l'impôt.

La durée totale jusqu'au remboursement complet du prêt. À ne pas confondre avec la Zinsbindung (période de taux fixe), qui est généralement plus courte.

Assurance vie qui peut être utilisée comme garantie pour un prêt immobilier ou pour rembourser le prêt à l'échéance (modèle Tilgungsaussetzung).

Commission de l'agent immobilier. Depuis 2020, les vendeurs doivent payer au moins la moitié de la commission lors de la vente à des particuliers. Généralement 3-6 % au total.

Revenus locatifs provenant de la location de biens, soumis à l'impôt sur le revenu après déduction des Werbungskosten.

Financement mixte combinant un prêt bancaire classique avec des prêts subventionnés KfW. Le taux moyen pondéré (Mischzins) est souvent nettement inférieur aux taux du marché.

La mensualité fixe que vous versez à la banque, comprenant à la fois la part des intérêts et la part de remboursement du capital.

Frais annexes ou frais de clôture lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne. Généralement 10-15 % du prix d'achat, incluant les droits de mutation, les frais de notaire et les frais d'agence.

Frais de notaire pour le traitement de l'achat immobilier et l'inscription de l'hypothèque. Obligatoires par la loi en Allemagne, généralement autour de 1,5-2 % du prix d'achat.

Un taux de référence utilisé comme base pour les prêts à taux variable, comme l'EURIBOR. Lorsque le taux de référence change, le taux de votre prêt change en conséquence.

Report de pertes fiscales permettant aux pertes locatives de compenser d'autres revenus (revenus d'emploi) au cours de la même année ou des années suivantes.

Le capital restant dû à la fin de la période de taux fixe. C'est le montant que vous devrez refinancer ou rembourser lorsque votre prêt hypothécaire actuel arrivera à échéance.

Une surtaxe de 5,5 % sur l'impôt sur le revenu, largement supprimée pour la plupart des contribuables depuis 2021, mais toujours applicable aux hauts revenus.

Le taux d'intérêt nominal ou de base facturé par la banque, hors frais et effets de capitalisation. Toujours inférieur à l'Effektivzins.

Remboursements exceptionnels ou supplémentaires au-delà de votre mensualité régulière. La plupart des prêts hypothécaires allemands autorisent un Sondertilgung annuel de 5 à 10 % sans pénalités de remboursement anticipé.

La phase d'épargne d'un Bausparvertrag pendant laquelle vous accumulez votre montant d'épargne minimum (généralement 40-50 % du Bausparsumme) pour être éligible au prêt.

La part de remboursement ou d'amortissement de votre mensualité qui réduit le capital restant. Dans les prêts hypothécaires allemands, vous choisissez un taux de remboursement initial (généralement 2-3 %).

Un prêt hypothécaire à remboursement différé où vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé à l'échéance (souvent via une assurance-vie ou un investissement).

Un prêt avec des remboursements de capital constants et des paiements totaux décroissants dans le temps. Contrairement à l'Annuitätendarlehen, les paiements diminuent car la part des intérêts se réduit à mesure que le solde diminue.

Le tableau d'amortissement montrant comment chaque mensualité est répartie entre les intérêts et le capital sur la durée du prêt.

Le taux de remboursement exprimé en pourcentage du montant initial du prêt. Des taux plus élevés signifient un remboursement plus rapide mais des mensualités plus élevées.

Une subvention de remboursement de la KfW qui réduit le solde de votre prêt – essentiellement de l'argent gratuit si vous remplissez les conditions du programme.

Restructuration de dette ou refinancement auprès d'un autre prêteur, souvent pour obtenir de meilleures conditions. Peut entraîner une Vorfälligkeitsentschädigung (pénalité de remboursement anticipé).

Location de biens immobiliers à des locataires. Les revenus locatifs (Mieteinnahmen) moins les charges déductibles (Werbungskosten) égalent le bénéfice locatif imposable.

Contributions patronales à la formation de capital pouvant être investies dans un Bausparvertrag. Jusqu'à 40 €/mois avec une prime gouvernementale supplémentaire possible.

Un prêt hypothécaire à remboursement intégral où le prêt est entièrement remboursé pendant la période de taux fixe, ne laissant aucun Restschuld. Nécessite des mensualités plus élevées mais offre une certitude totale.

Pénalité de remboursement anticipé facturée si vous remboursez votre prêt immobilier avant terme ou refinancez avant la fin de la période à taux fixe. Compense la banque pour les intérêts perdus.

Un dispositif d'aide au logement permettant d'utiliser l'épargne retraite Riester pour l'achat d'un bien immobilier ou le remboursement d'un prêt hypothécaire, avec des primes gouvernementales et des avantages fiscaux.

Une prime gouvernementale au logement pour les épargnants Bauspar respectant les plafonds de revenus. Jusqu'à 10 % de bonus sur l'épargne jusqu'à 700 €/an (célibataire) ou 1 400 € (marié).

La période de taux fixe pendant laquelle votre taux est bloqué. À la fin de cette période, vous devrez refinancer aux taux du marché en vigueur (Anschlussfinanzierung).

Le taux d'intérêt appliqué à votre prêt, exprimé en pourcentage annuel. Peut désigner soit le Sollzins, soit l'Effektivzins selon le contexte.

Une structure de taux d'intérêt progressif où le taux change à des intervalles prédéterminés. Moins courant que les taux fixes dans les prêts hypothécaires allemands.

Le moment d'attribution ou d'échéance où votre Bausparvertrag devient éligible à la partie prêt, après avoir atteint les exigences d'épargne minimum et de période d'attente.