قاموس مصطلحات القروض العقارية

قرض عقاري بقسط ثابت حيث يبقى القسط الشهري ثابتاً، لكن نسبة الفائدة مقابل رأس المال تتغير بمرور الوقت. الأقساط الأولى تكون معظمها فوائد؛ والأقساط اللاحقة تكون معظمها سداد لرأس المال.

إجمالي مبلغ القرض المقترض من البنك. هذا هو رأس المال الذي يجب سداده بالإضافة إلى الفوائد على مدى فترة القرض.

ضريبة الدخل الألمانية بمعدلات تصاعدية من 14% إلى 45%. يُضاف دخل الإيجار إلى دخلك الآخر ويُفرض عليه الضريبة بمعدلك الهامشي.

التجديد الطاقي للمباني القائمة - تحسين العزل والنوافذ وأنظمة التدفئة لتقليل استهلاك الطاقة والتأهل لدعم KfW.

معايير كفاءة الطاقة لبرامج KfW، تُقاس بمستويات Effizienzhaus (40، 55، 70، إلخ). أرقام أقل = كفاءة أفضل = دعم أكثر.

معدل الضريبة الهامشي - المعدل المطبق على اليورو التالي من دخلك. مهم لحساب الفائدة الضريبية الفعلية من خصومات الإيجار.

برنامج ملكية المنزل يوفر ما يصل إلى 100,000 يورو لشراء أو بناء عقار سكني يشغله المالك، بمعدلات فائدة جذابة.

برنامج دمج Bauspar يوفر ما يصل إلى 50,000 يورو لتكملة قرض Bauspar لملكية المنزل.

برنامج البناء الجديد الصديق للمناخ يقدم ما يصل إلى 150,000 يورو من القروض المدعومة للمباني الجديدة الموفرة للطاقة التي تستوفي معايير شهادة QNG.

برنامج التجديد الموفر للطاقة يقدم ما يصل إلى 60,000 يورو لكل وحدة للإجراءات الفردية (النوافذ، العزل، التدفئة) التي تحسن كفاءة الطاقة.

قروض مدعومة حكومياً من KfW (بنك التنمية الألماني) تقدم معدلات أقل من السوق و/أو منح سداد للبناء والتجديد الموفر للطاقة.

ضريبة الكنيسة بنسبة 8% (بافاريا، بادن-فورتمبرغ) أو 9% (الولايات الأخرى) من ضريبة الدخل، إذا كنت عضواً مسجلاً في كنيسة تحصّل الضرائب.

دخل الإيجار من تأجير العقارات، يخضع لضريبة الدخل بعد خصم Werbungskosten.

التمويل المختلط الذي يجمع بين قرض بنكي عادي وقروض KfW المدعومة. المعدل المرجح (Mischzins) غالباً ما يكون أقل بكثير من معدلات السوق.

القسط الشهري الثابت الذي تدفعه للبنك، ويتكون من جزء الفائدة وجزء سداد رأس المال.

رسم إضافي بنسبة 5.5% على ضريبة الدخل، تم إلغاؤه إلى حد كبير لمعظم دافعي الضرائب منذ عام 2021 ولكنه لا يزال ينطبق على أصحاب الدخل المرتفع.

قرض بأقساط رأس مال ثابتة وأقساط إجمالية متناقصة بمرور الوقت. على عكس Annuitätendarlehen، تتناقص الأقساط لأن جزء الفائدة يتقلص مع انخفاض الرصيد.

منحة سداد من KfW تخفض رصيد قرضك - أموال مجانية بشكل أساسي إذا استوفيت متطلبات البرنامج.

ترحيل الخسائر الضريبية الذي يسمح بتعويض خسائر الإيجار مقابل الدخل الآخر (دخل العمل) في نفس السنة أو السنوات المقبلة.

تأجير العقارات للمستأجرين. دخل الإيجار (Mieteinnahmen) مطروحاً منه المصاريف القابلة للخصم (Werbungskosten) يساوي الربح الإيجاري الخاضع للضريبة.

إعادة هيكلة الديون أو إعادة التمويل لدى مُقرض آخر، غالباً للحصول على شروط أفضل. قد تترتب عليها غرامة السداد المبكر (Vorfälligkeitsentschädigung).

تأمين على الحياة يمكن استخدامه كضمان للرهن العقاري أو لسداد القرض عند الاستحقاق (نموذج تعليق السداد).

نقطة التخصيص أو الاستحقاق عندما يصبح عقد الادخار العقاري الخاص بك مؤهلاً للحصول على جزء القرض، بعد استيفاء الحد الأدنى من المدخرات ومتطلبات فترة الانتظار.

تكاليف الإغلاق أو التكاليف الإضافية عند شراء عقار في ألمانيا. تتراوح عادةً بين 10-15% من سعر الشراء، وتشمل ضريبة نقل الملكية ورسوم كاتب العدل ورسوم السمسار.

خصم أو رسم مقدم يُخفض مبلغ القرض الذي تحصل عليه مقابل الحصول على سعر فائدة أقل. وهو في الواقع فائدة مدفوعة مسبقاً.

الدين المتبقي في نهاية فترة سعر الفائدة الثابت. هذا هو المبلغ الذي ستحتاج إلى إعادة تمويله أو سداده عند انتهاء مدة قرضك العقاري الحالي.

رهن عقاري مرتبط مباشرة بمبلغ القرض. أقل استخداماً من Grundschuld لأنه لا يمكن إعادة استخدامه للاقتراض الإضافي.

رهن عقاري يُسجَّل على عقارك كضمان للقرض. على عكس الرهن العقاري التقليدي (Hypothek)، فهو غير مرتبط تلقائياً بمبلغ القرض ويمكن إعادة استخدامه لاقتراض مستقبلي.

جزء السداد أو الإطفاء من قسطك الشهري الذي يقلل من رصيد أصل القرض. في القروض العقارية الألمانية، تختار معدل سداد أولي (عادةً 2-3%).

مدفوعات خاصة أو إضافية تتجاوز قسطك الشهري العادي. معظم القروض العقارية الألمانية تسمح بسداد إضافي سنوي من 5-10% دون غرامات سداد مبكر.

الضرائب المؤجلة على مزايا ريستر السكني - توفر الضرائب الآن لكن تدفع ضرائب على رصيد حساب دعم الإسكان عند التقاعد.

الدعم الحكومي السنوي الأساسي لريستر السكني، حالياً ١٧٥ يورو لكل شخص إذا ساهمت بما لا يقل عن ٤٪ من دخلك.

قرض آجل يثبت سعر الفائدة الحالي لقرض عقاري يبدأ بعد ما يصل إلى 5 سنوات في المستقبل. مفيد عندما تقترب فترتك الثابتة الحالية من نهايتها وتريد تأمين الأسعار الحالية.

ضمان أو كفالة يقوم فيها شخص ما (عادةً أحد أفراد العائلة) بالتوقيع المشترك لتأمين قرضك إذا كان دخلك أو ضماناتك غير كافية.

مساهمتك الخاصة للحصول على الحد الأقصى من دعم ريستر، على الأقل ٤٪ من إجمالي دخلك للسنة السابقة مطروحاً منه الدعم.

المصروفات القابلة للخصم التي يمكن أن تعوض دخل الإيجار، بما في ذلك فوائد الرهن العقاري والصيانة والتأمين وإدارة العقارات والاستهلاك (AfA).

قرض عقاري بسداد مؤجل حيث تدفع الفائدة فقط خلال مدة القرض، مع سداد أصل القرض عند الاستحقاق (غالباً عبر تأمين على الحياة أو استثمار).

التمويل اللاحق المطلوب عند انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت. ستقوم بإعادة تمويل الدين المتبقي بأسعار السوق السائدة حينها.

جدول الإطفاء الذي يوضح كيفية تقسيم كل دفعة بين الفائدة وأصل القرض طوال مدة القرض.

الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) التي يقدمها البنك. عادةً تتراوح بين 60-80% من قيمة الإقراض، مع أسعار فائدة أفضل للنسب الأقل.

حساب افتراضي يتتبع استخدام ريستر السكني للضرائب المؤجلة. ينمو الرصيد ٢٪ سنوياً ويُفرض عليه ضريبة عند التقاعد.

خصم ضريبي للاستهلاك للعقارات المؤجرة. استهلاك سنوي ٢٪ على قيمة المبنى (وليس الأرض) للعقارات المبنية بعد ١٩٢٤، أو ٢.٥٪ للمباني الأقدم.

حصتك أو الدفعة المقدمة – المبلغ النقدي الذي تساهم به في الشراء. الحد الأدنى المعتاد هو 10-20%، بالإضافة إلى ما يكفي لتغطية التكاليف الإضافية (Nebenkosten). كلما زاد رأس المال الذاتي = أسعار فائدة أفضل.

الرسوم المقدمة المفروضة عند فتح عقد الادخار العقاري، عادة ١-١.٦٪ من مبلغ الباوشبار. تكلفة لمرة واحدة عند توقيع العقد.

رسوم السجل العقاري لتسجيل نقل ملكية العقار والرهن العقاري (Grundschuld). تبلغ عادةً حوالي 0.5% من سعر الشراء.

رسوم معالجة أو إصدار تفرضها بعض البنوك. يجب تضمينها في حساب معدل الفائدة الفعلي (Effektivzins).

رسوم كاتب العدل (النوتر) لإتمام عملية شراء العقار وتسجيل الرهن العقاري. مطلوبة قانونياً في ألمانيا، وتبلغ عادةً حوالي 1.5-2% من سعر الشراء.

رصيد المدخرات المتراكم في عقد الادخار العقاري الخاص بك، والذي يحقق فائدة (عادة ٠.١-١٪) خلال مرحلة الادخار.

نظام دعم الإسكان الذي يسمح باستخدام مدخرات معاش ريستر لشراء المنزل أو سداد الرهن العقاري، مع مكافآت حكومية ومزايا ضريبية.

سعر شراء العقار قبل إضافة تكاليف الإغلاق. هذا هو المبلغ الأساسي لحساب التكاليف الإضافية (Nebenkosten) وتحديد احتياجاتك التمويلية.

سعر الفائدة المفروض على قرضك، معبراً عنه كنسبة مئوية سنوياً. يمكن أن يشير إلى سعر الفائدة الاسمي أو الفعلي حسب السياق.

سعر الفائدة الاسمي أو الأساسي الذي يفرضه البنك، باستثناء الرسوم وتأثيرات المضاعفة. دائماً أقل من سعر الفائدة الفعلي.

معدل النسبة السنوية الفعلي الذي يشمل جميع الرسوم والمضاعفات، مما يعطيك التكلفة الحقيقية للقرض. يُلزم القانون بالإفصاح عنه للمقارنة بين العروض.

سعر مرجعي يُستخدم كمعيار للقروض ذات الفائدة المتغيرة، مثل اليوريبور (EURIBOR). عندما يتغير السعر المرجعي، يتغير سعر قرضك وفقاً لذلك.

ضريبة نقل الملكية العقارية المدفوعة للولاية عند شراء عقار. تختلف النسب حسب الولاية الاتحادية من 3.5% (بافاريا، ساكسونيا) إلى 6.5% (براندنبورغ، شمال الراين-وستفاليا).

عقد ادخار سكني يجمع بين خطة ادخار وقرض مضمون بفائدة منخفضة. تدخر لمدة 7-10 سنوات، ثم تحصل على قرض بسعر فائدة ثابت تم تحديده عند توقيع العقد.

مكافأة الأطفال لريستر السكني، ٣٠٠ يورو لكل طفل (مولود بعد ٢٠٠٨) أو ١٨٥ يورو لكل طفل (مولود قبل ٢٠٠٨) سنوياً.

مكافأة حكومية للإسكان لمدخري الادخار العقاري الذين يستوفون حدود الدخل. مكافأة تصل إلى ١٠٪ على المدخرات حتى ٧٠٠ يورو/سنة (أعزب) أو ١,٤٠٠ يورو (متزوج).

عمولة الوسيط العقاري. منذ عام 2020، يجب على البائعين دفع نصف العمولة على الأقل عند البيع للمشترين الأفراد. تتراوح عادةً بين 3-6% إجمالاً.

غرامة السداد المبكر التي تُفرض إذا سددت قرضك العقاري مبكراً أو أعدت تمويله قبل انتهاء فترة الفائدة الثابتة. تعوّض البنك عن الفوائد المفقودة.

فائدة الاحتفاظ أو الالتزام التي تفرضها البنوك إذا لم تسحب القرض خلال فترة محددة (عادةً من 3 إلى 12 شهراً بعد الموافقة). عادةً 0.25% شهرياً.

معدل فائدة الادخار المكتسب على رصيد الادخار العقاري خلال مرحلة الادخار. عادة ما يكون منخفضاً (٠.١-١٪) لكنه يوفر الاستقرار.

معدل فائدة القرض لقرض الادخار العقاري، ثابت عند توقيع العقد. قد تحتوي العقود التاريخية على معدلات منخفضة جداً (١-٢٪).

فترة سعر الفائدة الثابت التي يكون خلالها سعرك مثبتاً. بعد انتهاء هذه الفترة، ستحتاج إلى إعادة التمويل بأسعار السوق السائدة (تمويل المتابعة).

مصروفات الفائدة على رهن العقار المؤجر، قابلة للخصم بالكامل مقابل دخل الإيجار كمصروفات قابلة للخصم.

جزء القرض من عقد الادخار العقاري، المتاح بعد التخصيص بسعر الفائدة المضمون المحدد عند توقيع العقد.

قرض عقاري بسداد كامل حيث يتم سداد القرض بالكامل خلال فترة سعر الفائدة الثابت، دون ترك أي دين متبقي. يتطلب أقساطاً شهرية أعلى لكنه يوفر اليقين.

قيمة الإقراض للعقار كما يقدرها البنك، وتتراوح عادةً بين 80-90% من القيمة السوقية. تستخدم البنوك هذا التقدير المتحفظ للحد من مخاطرها.

المبلغ المستهدف لعقد الادخار السكني، مقسم بين مدخراتك (40-50%) وجزء القرض (50-60%).

المدة الإجمالية حتى يتم سداد القرض بالكامل. لا يجب الخلط بينها وبين فترة تثبيت سعر الفائدة (Zinsbindung)، والتي تكون عادةً أقصر.

مرحلة الادخار في عقد الادخار العقاري حيث تجمع الحد الأدنى من المدخرات (عادة ٤٠-٥٠٪ من مبلغ الباوشبار) للتأهل للقرض.

مساهمات تكوين رأس المال من صاحب العمل التي يمكن استثمارها في عقد الادخار العقاري. حتى ٤٠ يورو/شهر مع إمكانية الحصول على مكافأة حكومية إضافية.

معدل السداد معبراً عنه كنسبة مئوية من مبلغ القرض الأصلي. المعدلات الأعلى تعني سداداً أسرع لكن أقساطاً شهرية أعلى.

معدل السداد الأولي في بداية القرض. مع تقليل الرصيد، يزداد معدل السداد الفعلي لأن جزءاً أكبر من كل دفعة يذهب لأصل القرض.

هيكل سعر فائدة متدرج حيث يتغير السعر في فترات محددة مسبقاً. أقل شيوعاً من الأسعار الثابتة في القروض العقارية الألمانية.