واژه‌نامه وام مسکن

کسر مالیاتی استهلاک برای ملک اجاره‌ای. ۲٪ استهلاک سالانه بر ارزش ساختمان (نه زمین) برای ساختمان‌های ساخته‌شده پس از ۱۹۲۴، یا ۲.۵٪ برای ساختمان‌های قدیمی‌تر.

وام مسکن با قسط ثابت که در آن پرداخت ماهانه ثابت می‌ماند، اما نسبت بهره به اصل وام در طول زمان تغییر می‌کند. پرداخت‌های اولیه عمدتاً بهره هستند؛ پرداخت‌های بعدی عمدتاً بازپرداخت اصل وام هستند.

کل مبلغ وام دریافتی از بانک. این اصل وامی است که باید به همراه بهره در طول مدت وام بازپرداخت شود.

سهم شخصی شما برای دریافت حداکثر یارانه‌های ریستر، حداقل ۴٪ از درآمد ناخالص سال گذشته منهای یارانه‌ها.

مالیات بر درآمد آلمان با نرخ‌های تصاعدی از ۱۴٪ تا ۴۵٪. درآمد اجاره به سایر درآمدهای شما اضافه شده و با نرخ نهایی شما مالیات بسته می‌شود.

بازسازی انرژی ساختمان‌های موجود – بهبود عایق‌بندی، پنجره‌ها، سیستم‌های گرمایش برای کاهش مصرف انرژی و واجد شرایط شدن برای حمایت KfW.

استانداردهای بهره‌وری انرژی برای برنامه‌های KfW، که در سطوح Effizienzhaus (۴۰، ۵۵، ۷۰ و غیره) اندازه‌گیری می‌شود. اعداد کمتر = بهره‌وری بهتر = یارانه‌های بیشتر.

وام پیش‌خرید که نرخ بهره امروز را برای وام مسکنی که تا ۵ سال آینده شروع می‌شود، قفل می‌کند. زمانی مفید است که دوره ثابت فعلی شما در حال پایان است و می‌خواهید نرخ‌های فعلی را تثبیت کنید.

نرخ مالیات نهایی شما - نرخی که بر یوروی بعدی درآمد شما اعمال می‌شود. برای محاسبه منفعت مالیاتی واقعی کسورات اجاره مهم است.

یارانه سالانه پایه دولتی برای Wohn-Riester، در حال حاضر ۱۷۵ یورو برای هر نفر در صورت پرداخت حداقل ۴٪ از درآمد.

برنامه مالکیت مسکن که تا ۱۰۰٬۰۰۰ یورو برای خرید یا ساخت ملک مسکونی برای سکونت مالک با نرخ‌های بهره جذاب ارائه می‌دهد.

برنامه ترکیبی Bauspar که تا ۵۰٬۰۰۰ یورو برای تکمیل وام Bauspar برای مالکیت مسکن ارائه می‌دهد.

برنامه ساخت‌وساز دوستدار محیط زیست که تا ۱۵۰٬۰۰۰ یورو وام یارانه‌ای برای ساختمان‌های جدید با بهره‌وری انرژی مطابق استانداردهای گواهی QNG ارائه می‌دهد.

برنامه بازسازی با بهره‌وری انرژی با حداکثر ۶۰٬۰۰۰ یورو برای هر واحد برای اقدامات منفرد (پنجره‌ها، عایق‌بندی، سیستم گرمایش) که بهره‌وری انرژی را بهبود می‌بخشد.

وام‌های تحت حمایت دولت از KfW (مؤسسه اعتباری بازسازی) که نرخ‌های زیر بازار و/یا کمک‌هزینه بازپرداخت برای ساخت و بازسازی با بهره‌وری انرژی ارائه می‌دهد.

پاداش فرزند برای Wohn-Riester، ۳۰۰ یورو برای هر فرزند (متولد پس از ۲۰۰۸) یا ۱۸۵ یورو برای هر فرزند (متولد قبل از ۲۰۰۸) در سال.

مالیات کلیسا به میزان ۸٪ (باواریا، بادن-وورتمبرگ) یا ۹٪ (سایر ایالات) از مالیات درآمد، اگر عضو ثبت‌شده یک کلیسای دریافت‌کننده مالیات باشید.

مدت کل تا بازپرداخت کامل وام. نباید با Zinsbindung (دوره نرخ ثابت) اشتباه گرفته شود که معمولاً کوتاه‌تر است.

درآمد اجاره از واگذاری ملک، که پس از کسر Werbungskosten مشمول مالیات بر درآمد می‌شود.

تأمین مالی ترکیبی که وام بانکی معمولی را با وام‌های یارانه‌ای KfW ترکیب می‌کند. نرخ میانگین موزون (Mischzins) اغلب به طور قابل توجهی کمتر از نرخ‌های بازار است.

قسط ماهانه ثابتی که به بانک پرداخت می‌کنید، شامل بخش بهره و بخش بازپرداخت اصل وام.

مالیات معوق بر مزایای Wohn-Riester - اکنون مالیات صرفه‌جویی می‌کنید اما در بازنشستگی بر موجودی Wohnförderkonto مالیات می‌پردازید.

بدهی باقی‌مانده در پایان دوره نرخ ثابت. این مبلغی است که باید در زمان پایان دوره فعلی وام مسکن، بازتأمین مالی یا پرداخت شود.

هزینه سود وام مسکن ملک اجاره‌ای شما، به‌طور کامل قابل کسر از درآمد اجاره به‌عنوان Werbungskosten.

مالیات اضافی ۵.۵٪ بر مالیات درآمد، که از سال ۲۰۲۱ برای اکثر مؤدیان حذف شده اما همچنان برای درآمدهای بالا اعمال می‌شود.

نرخ بهره اسمی یا پایه که توسط بانک محاسبه می‌شود، بدون احتساب کارمزدها و اثرات مرکب. همیشه کمتر از Effektivzins است.

وامی با پرداخت‌های اصل ثابت و کاهش پرداخت‌های کل در طول زمان. بر خلاف Annuitätendarlehen، پرداخت‌ها کاهش می‌یابند زیرا بخش بهره با کاهش مانده کم می‌شود.

کمک‌هزینه بازپرداخت از KfW که موجودی وام شما را کاهش می‌دهد – در واقع پول رایگان اگر شرایط برنامه را رعایت کنید.

انتقال زیان مالیاتی که امکان جبران زیان اجاره با سایر درآمدها (درآمد شغلی) در همان سال یا سال‌های آینده را فراهم می‌کند.

اجاره دادن یا واگذاری ملک به مستأجران. درآمد اجاره (Mieteinnahmen) منهای هزینه‌های قابل کسر (Werbungskosten) برابر است با سود اجاره مشمول مالیات.

کمک‌های کارفرما برای تشکیل سرمایه که می‌تواند در قرارداد Bausparvertrag سرمایه‌گذاری شود. تا ۴۰ یورو در ماه با امکان دریافت پاداش دولتی اضافی.

وام مسکن با بازپرداخت کامل که در آن وام به طور کامل در دوره نرخ ثابت پرداخت می‌شود و بدهی باقی‌مانده صفر خواهد بود. نیاز به پرداخت‌های ماهانه بالاتر دارد اما اطمینان‌بخش است.

هزینه‌های قابل کسر که می‌توانند درآمد اجاره را جبران کنند، شامل سود وام مسکن، نگهداری، بیمه، مدیریت ملک و استهلاک (AfA).

طرح یارانه مسکن که امکان استفاده از پس‌انداز بازنشستگی ریستر را برای خرید خانه یا بازپرداخت وام مسکن با پاداش‌های دولتی و مزایای مالیاتی فراهم می‌کند.

حسابی فرضی برای ردیابی استفاده از Wohn-Riester جهت مالیات معوق. موجودی سالانه ۲٪ رشد می‌کند و در بازنشستگی مشمول مالیات می‌شود.

پاداش دولتی مسکن برای پس‌اندازکنندگان Bauspar که شرایط درآمدی را دارند. تا ۱۰٪ پاداش بر پس‌انداز تا ۷۰۰ یورو در سال (مجرد) یا ۱,۴۰۰ یورو (متأهل).

ارزش وام‌دهی یک ملک که توسط بانک ارزیابی می‌شود، معمولاً ۸۰ تا ۹۰ درصد ارزش بازار. بانک‌ها از این برآورد محتاطانه برای محدود کردن ریسک خود استفاده می‌کنند.

بخش بازپرداخت یا استهلاک از پرداخت ماهانه شما که مانده اصل وام را کاهش می‌دهد. در وام‌های مسکن آلمان، شما نرخ بازپرداخت اولیه را انتخاب می‌کنید (معمولاً ۲ تا ۳ درصد).

بهره آماده‌باش یا تعهد که توسط بانک‌ها در صورت عدم برداشت وام در مدت مشخص (معمولاً ۳ تا ۱۲ ماه پس از تأیید) دریافت می‌شود. معمولاً ۰.۲۵٪ در ماه است.

بیمه عمری که می‌تواند به عنوان وثیقه برای وام مسکن استفاده شود یا در سررسید، وام را تسویه کند (مدل تعلیق بازپرداخت اصل).

پرداخت‌های ویژه یا اضافی فراتر از پرداخت ماهانه عادی شما. بیشتر وام‌های مسکن آلمان اجازه ۵ تا ۱۰ درصد پرداخت اضافی سالانه را بدون جریمه پیش‌پرداخت می‌دهند.

تأمین مالی پیگیری که پس از پایان دوره نرخ ثابت شما مورد نیاز است. بدهی باقی‌مانده را با نرخ‌های جاری بازار بازتأمین مالی خواهید کرد.

تجدید ساختار بدهی یا بازتأمین مالی به وام‌دهنده دیگر، اغلب برای دریافت شرایط بهتر. ممکن است مشمول جریمه پیش‌پرداخت شود.

نقطه تخصیص یا سررسید زمانی که قرارداد پس‌انداز ساختمان شما پس از برآورده شدن الزامات حداقل پس‌انداز و دوره انتظار، واجد شرایط دریافت بخش وام می‌شود.

وام مسکن با بازپرداخت به تعویق افتاده که در آن فقط بهره را در طول دوره وام پرداخت می‌کنید و اصل در سررسید بازپرداخت می‌شود (اغلب از طریق بیمه عمر یا سرمایه‌گذاری).

جدول استهلاک که نشان می‌دهد چگونه هر پرداخت بین بهره و اصل در طول عمر وام تقسیم می‌شود.

جریمه‌ای که در صورت تسویه زودهنگام وام مسکن یا تأمین مالی مجدد قبل از پایان دوره نرخ ثابت دریافت می‌شود. این مبلغ بابت جبران سود از دست رفته بانک است.

دوره‌ای با نرخ بهره ثابت که در آن نرخ شما قفل می‌شود. پس از پایان این دوره، باید با نرخ‌های جاری بازار بازتأمین مالی کنید (تأمین مالی مجدد).

تخفیف یا کارمزد اولیه‌ای که مبلغ دریافتی وام شما را در ازای نرخ بهره پایین‌تر کاهش می‌دهد. در واقع بهره پیش‌پرداخت شده است.

یک حق رهن که مستقیماً به مبلغ وام وابسته است. کمتر از Grundschuld استفاده می‌شود زیرا نمی‌توان آن را برای وام‌های اضافی مجدداً به کار برد.

یک حق رهن زمین که به عنوان وثیقه وام مسکن بر روی ملک شما ثبت می‌شود. برخلاف Hypothek، این رهن به طور خودکار به مبلغ وام وابسته نیست و می‌تواند برای وام‌های آینده مجدداً استفاده شود.

سهم آورده یا پیش‌پرداخت شما – وجه نقدی که برای خرید می‌آورید. حداقل ۱۰ تا ۲۰ درصد معمول است، به علاوه مبلغی برای پوشش هزینه‌های جانبی. سرمایه بیشتر = نرخ بهتر.

حداکثر نسبت وام به ارزش (LTV) که یک بانک وام می‌دهد. معمولاً ۶۰ تا ۸۰ درصد ارزش وثیقه‌گذاری است و نرخ‌های بهتر برای نسبت وام به ارزش پایین‌تر ارائه می‌شود.

نرخ سود پس‌اندازی که در مرحله پس‌انداز به موجودی بائوشپار شما تعلق می‌گیرد. معمولاً پایین است (۰.۱-۱٪) اما ثبات ایجاد می‌کند.

تضمین یا کفالتی که در آن شخصی (معمولاً یکی از اعضای خانواده) برای تأمین وام شما امضا می‌کند، در صورتی که درآمد یا وثیقه کافی نداشته باشید.

یک قرارداد پس‌انداز ساختمان که طرح پس‌انداز را با وام کم‌بهره تضمین‌شده ترکیب می‌کند. شما به مدت ۷ تا ۱۰ سال پس‌انداز می‌کنید، سپس وامی با نرخ ثابت که در زمان امضا قفل شده دریافت می‌کنید.

قیمت خرید ملک قبل از هزینه‌های انتقال سند. این مبلغ پایه برای محاسبه هزینه‌های جانبی (Nebenkosten) و تعیین نیاز مالی شما است.

کارمزد اولیه‌ای که هنگام افتتاح قرارداد بائوشپار دریافت می‌شود، معمولاً ۱-۱.۶٪ از مبلغ کل بائوشپار. هزینه یکباره در زمان امضای قرارداد.

کارمزد پردازش یا صدور وام که برخی بانک‌ها دریافت می‌کنند. باید در محاسبه نرخ بهره مؤثر لحاظ شود.

کمیسیون کارگزار املاک. از سال ۲۰۲۰، فروشندگان باید حداقل نیمی از کمیسیون را هنگام فروش به خریداران خصوصی بپردازند. معمولاً در مجموع ۳ تا ۶ درصد.

مالیات انتقال ملک که هنگام خرید املاک به ایالت پرداخت می‌شود. نرخ‌ها بر اساس ایالت از ۳.۵٪ (باواریا، زاکسن) تا ۶.۵٪ (براندنبورگ، نوردراین-وستفالن) متفاوت است.

مبلغ هدف قرارداد پس‌انداز ساختمان که بین پس‌انداز شما (۴۰-۵۰٪) و بخش وام (۵۰-۶۰٪) تقسیم می‌شود.

مرحله پس‌انداز قرارداد پس‌انداز ساختمان که در آن حداقل مبلغ پس‌انداز خود (معمولاً ۴۰-۵۰٪ مبلغ کل قرارداد) را جمع‌آوری می‌کنید تا واجد شرایط دریافت وام شوید.

موجودی پس‌انداز انباشته شده در قرارداد بائوشپار شما، که در مرحله پس‌انداز سود (معمولاً ۰.۱-۱٪) دریافت می‌کند.

نرخ بازپرداخت که به صورت درصدی از مبلغ اصلی وام بیان می‌شود. نرخ‌های بالاتر به معنای تسویه سریع‌تر اما پرداخت‌های ماهانه بیشتر است.

نرخ بازپرداخت اولیه در شروع وام. با کاهش مانده بدهی، نرخ بازپرداخت مؤثر افزایش می‌یابد زیرا بخش بیشتری از هر پرداخت صرف اصل می‌شود.

نرخ بهره‌ای که بر وام شما اعمال می‌شود و به صورت درصد سالانه بیان می‌شود. بسته به متن، می‌تواند به نرخ اسمی یا نرخ مؤثر اشاره داشته باشد.

ساختار نرخ بهره پلکانی که در آن نرخ در فواصل از پیش تعیین شده تغییر می‌کند. در وام‌های مسکن آلمان کمتر از نرخ‌های ثابت رایج است.

نرخ سالانه مؤثر (APR) که شامل تمام کارمزدها و بهره مرکب می‌شود و هزینه واقعی وام را نشان می‌دهد. طبق قانون، افشای این نرخ برای مقایسه و خرید الزامی است.

نرخ سود وام بائوشپار، که در زمان امضای قرارداد ثابت می‌شود. قراردادهای قدیمی ممکن است نرخ‌های بسیار پایینی (۱-۲٪) داشته باشند.

نرخ معیاری که به عنوان مرجع برای وام‌های با نرخ متغیر استفاده می‌شود، مانند یوریبور. با تغییر نرخ مرجع، نرخ وام شما نیز به همان نسبت تغییر می‌کند.

هزینه‌های دفتر ثبت زمین برای ثبت انتقال ملک و حق رهن وام. معمولاً حدود ۰.۵٪ قیمت خرید.

هزینه‌های بسته شدن معامله یا هزینه‌های جانبی هنگام خرید ملک در آلمان. معمولاً ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خرید، شامل مالیات انتقال، هزینه دفتر اسناد رسمی و کارمزد کارگزار.

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی برای انجام خرید ملک و ثبت وام مسکن. طبق قانون در آلمان الزامی است، معمولاً حدود ۱.۵ تا ۲ درصد قیمت خرید.

بخش وام قرارداد بائوشپار، که پس از تخصیص با نرخ سود تضمین‌شده‌ای که هنگام امضای قرارداد قفل شده، در دسترس قرار می‌گیرد.